Kalle Lax

Toimitila- vai asuntosijoittaminen?

Olen viime aikoina kiinnostunut enemmän ja enemmän sijoittamisesta asuntoihin ja toimitiloihin. Tunne minkä olen saanut tutkimisen ja opiskelun perusteella on se, että toimitilasijoittaminen on todella aliarvostettua verrattuna asuntosijoittamiseen. Syy miksi ajatus toimitiloihin sijoittamisesta kiinnostaa minua niin paljon on se, että siihen liittyy niin monia hyötyjä verrattuna asuntosijoittamiseen. Katsotaan hieman lukuja, niin ymmärrätte paremmin pelikenttien eroja. Luvut eivät ole ajantasaisia (23.12.), mutta huomaatte eron.

Myytäviä toimitiloja oli Helsingissä 129kpl, ja vuokrattavia 10 914kpl: vuokrattavia n. 85x enemmän

Myytäviä kerrostaloasuntoja oli Helsingissä 3 637kpl, ja vuokrattavia 1 132kpl: myytäviä yli 3x enemmän

Toinen esimerkki:
Myytäviä toimitiloja Oulussa 31kpl, vuokrattavia 467kpl: vuokrattavia n. 15x enemmän

Myytäviä kerrostaloasuntoja Oulussa 1 816kpl, vuokrattavia 733kpl: myytäviä n. 2,5x enemmän

Lähteet: http://www.etuovi.comtoimitilat.kauppalehti.fivuokraovi.com
Tarkempaa tutkimusta en pitänyt kirjoituksen kannalta tarpeellisena, koska ero on huima. Myynnissä olevien kohteiden perusteella voidaan päätellä, että mieleistä toimitilaa voi olla vaikeampaa löytää verrattuna asuntoihin. Toisaalta myös toimitilan vuokralaisen löytäminen voi olla haastavampaa verrattuna sijoitusasuntoon, koska vuokrattavien toimitilojen määrän perusteella kilpailu on huima. Molemmissa esimerkeissä toimitiloja yhdisti se, että toimistoja oli ylivoimaisesti eniten, sekä vuokrattujen toimitilojen huomattavasti suurempi määrä. Vuokra-asuntoja taas on huomattavasti vähemmän, ja valinnanvaraa on paljon enemmän ostettavien kohdalla. Pieni huomio myös siitä, että joulunaika, jolloin tätä kirjoitin ei ole varsinaisesti sesonki vuokra-asuntomarkkinoilla. Koulujen päättymisen jälkeen on suurin määrä vuokra-asuntoja vapaana.

Toinen mielenkiintoinen vertailukohta minkä huomasin, on Googlen hakutuloksien määrä:
toimitilasijoittaminen 855, asuntosijoittaminen 289 000. Luvusta voidaan myös vetää nopea johtopäätös. Asuntosijoittamisesta saa paljon enemmän tietoa mikä viittaa siihen, että se on myös huomattavasti suositumpaa.

Kun mietitään yritystä, niin pitkä vuokrasuhde on todennäköisempi. Joka kerta kun yritys joutuu muuttamaan, syntyy kuluja. Joka kerta kun yritys joutuu muuttamaan, niin palvelut tai tuotanto seisoo. Jos puhutaan esim. parturista tai ravintolasta, niin sijainti on erittäin tärkeä. Vaikka sijainti onkin netissä, niin silti helppo saavutettavuus on tärkeää, ja vakioasiakkaat ovat yleensä niitä, jotka ovat lähellä palvelua. Kaikki tämä tarkoittaa sitä, että vuokrasuhteet ovat pääsääntöisesti pitkiä. Yrityksen mieli ei ole niin ailahteleva, kuin kuluttajan, etenkin nuoren sellaisen.

Toimitiloissa on myös pääsääntöisesti pienemmät neliöhinnat. Esimerkiksi Kampissa neliöhinnat toimitiloissa olivat keskimäärin 3 722€, kun taas kerrostaloasunnoissa 7 088€. Toisena esimerkkinä Tikkurila, jossa toimitilojen neliöhinnat olivat keskimäärin 1 573€, ja kerrostaloasuntojen 3500€.

Myös tuotoissa on suuria eroja. Pääkaupunkiseudulla asuntojen arvo on noussut suuren kysynnän, ja helpon lainansaannin ansiosta, mutta vuokrat eivät ole nousseet samassa suhteessa. Tämä syö vuokra-asunnon tuottoa, joten toimitilojen tuotto voi olla jopa 2-3 kertaa korkeampi. Likviditeetti on sijoituksissa tärkeää, ja molempien osalta pienet kohteet menevät kaupaksi helpoiten.
(Neliöhinnat perustuvat toteutuneisiin kauppoihin aikavälillä 1.1.2016-23.12.2018.)

Sijoittamisessa on aina riskinsä, ja toimitiloissa eräs riski on vastikekerroin. Samassa yhtiössä sijaitseva asunto ja toimitila voivat erota vastikkeen kannalta merkittävästi. Jos asunnossa vastike on 5€/neliö, niin toimitilassa se voi olla 10€/neliö. Tämä on vielä helppo huomioida, mutta riski on se, jos vastikekerroin pätee myös rahoitusvastikkeeseen. Yksi linjasaneeraus voi pyyhkäistä koko toimitilan tuoton taivaan tuuliin. Riskit ovat molemmissa sijoitustyypeissä, mutta vastikekerroin kannattaa huomioida.

Mitä siis huomioida, kun lähtee sijoittamaan?
Sijainti on kaikki kaikessa. Vuokra-asujista iso osa on opiskelijoita. Tämän takia koulujen sijainti, ja julkiset kulkuyhteydet ovat erittäin tärkeitä. Toimitilojen osalta saavutettavuus on elinehto. Kuka haluaisi perustaa parturin, jonka lähellä ei ole asiakkaita? Tai varaston, joka sijaitsee ydinkeskustassa?

Tulevat remontit. Mitä remontteja on tulossa, paljonko ne maksavat, ja miten se vaikuttaa vuokratuottoon. Remontteja ei tarvitse pelätä, mutta pitää tiedostaa kustannus, sekä häiriö asumiseen/ liiketoimintaan. Myös asunnon kunto pitää huomioida siinä, pitääkö remontointiin käyttää rahaa ja kuinka paljon. Asuntoja ja toimitiloja kannattaa ehostaa, koska se houkuttaa enemmän ja parempia vuokralaisia.

Vastike. Paljonko rahaa joudut maksamaan vastikkeena kuukausittain? Toimitilojen vastikkeet ovat yleensä korkeampia, ja luonnollisesti se on pois tuotoista.

Tuotto. Sijoittaminen on liiketoimintaa, joten tuotto on olennaista. Kaikki yllä olevat asiat vaikuttavat tuottoon, joten kannattaa käyttää aikaa kohteiden vertailuun ja vuokratuoton selvittämiseen. Tuotto tehdään usein jo ostaessa, ja ammattisijoittajat harvoin ostavat mitään markkinahintaan, vaan reilusti alle. Jos haluat tietää miten, niin kysy. Moni varmasti auttaa ilmaiseksi minä mukaan lukien. Alla kiva kaava millä voit laskea vuokratuoton, sekä laskuri minkä voit ladata, jos matikka ei kiinnosta.

((vuokra – hoitovastike) * 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero + muut kulut)) * 100 % = vuokratuotto

https://sijoitusasunnot.com/uudistettu-vuokratuottolaskuri-lataa-ilmaiseksi/

Alueen kysyntä, kehitys ja markkina. Toimitila tai asunto, kysynnällä on väliä. Alueen infran, palveluiden ja työpaikkojen kehitys tai mahdollinen taantuma vaikuttaa kysyntään varmasti. Esimerkiksi ostoskeskukset, koulut ja liikenteen muutokset vaikuttavat tulevaisuudessa kysyntään, sekä sitä kautta hintaan. Seuraa alueesi hankkeita, ja katso mitä mahdollisuuksia tulevaisuus tarjoaa. Tiedätkö mitä alueesi asunnot maksavat, ja mikä on markkinahinta? Jos et, niin ota selvää. Tässä kannattaa tutustua kiinteistönvälittäjiin, sillä heillä on saatavilla kaikista ajantasaisin tieto.

Verotus. Selvitä verotukseen liittyvät asiat ja perehdy niihin, niin ei tarvitse katua mätkyjä maksaessa. Alla kiva laskukaava tähän.

vuokra – hoitovastike – (rahoitusvastike) – sijoituslainan korot – muut asuntosijoituskulut = verotettava vuokratulo
Varaudu. Varaudu siihen, että paska osuu tuulettimeen. Isosti tai pienesti, mahdollisuus on olemassa. Kaikessa liiketoiminnassa on vaarana hukkua. Pakkaa siis mukaan pelastusliivit.

Yhteenveto
Toimitilasijoittaminen tarjoaa huikeita mahdollisuuksia, mutta molemmissa on puolensa. Merkittävimpinä etuina sijoitusasuntojen osalta pidän korkeaa asuntojen tarjontaa, sekä loputonta tietoa aiheeseen liittyen. Toimitiloihin kannattaa kuitenkin perehtyä, ja kerätä tietoa niin paljon kuin mahdollista. Tämä sen takia, että hyvä tilaisuus saattaa tulla harvemmin, joten ole valmis. Korkeampi tuotto ja pitkäaikainen vuokrasuhde, sekä sen tuoma turva pitäisi olla jo riittävä kannustin. Kehitä omaa tietoasi haluamasi alueen markkinasta, jolle haluat sijoittaa. Seuraa paikallisen median, sekä kunnan tiedotteita eri hankkeista ja niiden etenemisestä. Kunnan omat sivut, sekä liikennevirasto antaa paljon tietoa näihin liittyen.

Aihe on laaja, ja tästä voisi jauhaa vaikka puolivuotta putkeen. Laitan alle muutaman artikkelin, joihin kannattaa perehtyä, jos aihe kiinnostaa laajemmin. Aluksi aihe saattaa pelottaa, mutta ahkera opiskelu ja muilta kysyminen tekee sinusta paljon varmemman sijoittajan. Provisiopalkattuna välittäjänä voin antaa sinulle neuvon. Älä koskaan luota vain yhteen tulolähteeseen. Asuntoihin tai toimitiloihin sijoittaminen on hyvä keino irrottautua perinteisestä palkasta palkkaan oravanpyörästä. Ollaan yhteydessä.

#luottamuksesiarvoinen
Tsekkaa nämä:
https://sijoitusasunnot.com/asuntosijoittaminen/
https://asuntosalkunrakentaja.fi/asuntosijoittaminen/asuntosijoittaminen-hyodyt/
https://www.salkunrakentaja.fi/2018/08/mita-asuntosijoittamisessa-kannattaa-ottaa-huomioon/
https://sijoitusovi.com/sijoitusasunto-verotus-vinkit/
https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48275/verohallinnon-yhten%C3%A4ist%C3%A4misohjeet-vuodelta-2017-toimitettavaa-verotusta-varten/
https://conorin.fi/miksi-sijoittaa-toimitiloihin/
https://sijoitusasunnot.com/tallaisesta-liiketilasta-voi-tulla-sijoittajan-seka-koko-taloyhtion-painajainen/
Asuntokauppa